Como calcular el valor de adquisicion de un inmueble

Como calcular el valor de adquisicion de un inmueble

Calculadora de valoración inmobiliaria

El precio de adquisición del inmueble es uno de los factores más críticos que determinarán el rendimiento real de cualquier inversión inmobiliaria. Esto es así porque para un determinado precio de reventa del inmueble, el precio de adquisición determinará uno de los dos componentes clave de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria: el rendimiento del capital. El rendimiento del capital (RC) de una inversión inmobiliaria se calcula como:
Sobre la base de la fórmula anterior, cuanto menor sea el precio de adquisición, mayor será la rentabilidad del capital (para un precio de reventa determinado) y mayor será la rentabilidad total realizada o la tasa interna de rentabilidad (TIR) de la inversión. Así pues, existe una relación inversa entre la TIR realizada de una inversión inmobiliaria y su precio de adquisición.
Entonces, ¿cómo puede un inversor determinar el precio máximo de adquisición que debe pagar por una determinada inversión inmobiliaria?    Este precio puede estimarse utilizando el modelo de flujo de caja descontado.    En concreto, podemos estimar el precio máximo de adquisición de un inmueble mediante los siguientes pasos:

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La depreciación es un “gasto fantasma” que el IRS permite a los inversores inmobiliarios deducir de sus ingresos imponibles cada año para dar cuenta del desgaste natural que se produce en las mejoras físicas de una propiedad.
La palabra “fantasma” se utiliza a menudo porque este gasto no tiene un impacto negativo tangible en la cuenta bancaria del propietario. Se trata de una pérdida sobre el papel que reduce la renta imponible del inversor y reduce efectivamente su obligación fiscal anual, incluso si no hay gastos de capital directos para la propiedad en ese año fiscal.
Una tasación es una evaluación imparcial del valor de una propiedad, acompañada de datos que apoyan la validez de la valoración. Los tasadores suelen utilizar el enfoque de ingresos, el enfoque de comparación de ventas y/o el enfoque de costes para determinar el valor más realista de una propiedad.
Dado que éste es literalmente el precio que se pagó por la propiedad, también podría ser una cifra razonable para utilizar al determinar el valor de mercado de la propiedad y, en última instancia, el importe de la depreciación.

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El precio pagado por la adquisición de un inmueble es uno de los factores más determinantes del rendimiento final de la inversión.    Puede, literalmente, hacer o deshacer la inversión. Dada la importancia del precio de compra para el éxito de una inversión inmobiliaria, ¿cómo debería un inversor determinar el precio máximo de adquisición de un determinado activo inmobiliario?
El precio máximo de adquisición de un determinado activo inmobiliario puede calcularse utilizando el modelo de flujo de caja descontado (DCF). El modelo DCF se utiliza ampliamente en el análisis de las inversiones inmobiliarias, y en particular para la estimación del valor actual (VP) o del valor actual neto (VAN) de los flujos de caja previstos de un inmueble a lo largo de su período de tenencia previsto.
El modelo DCF consiste en una serie de flujos de caja periódicos (normalmente trimestrales o anuales), que representan los ingresos y los gastos de la propiedad en cada periodo. Los flujos de caja netos antes o después de impuestos (ingresos menos gastos) se descuentan al momento presente (tiempo 0) utilizando como tasa de descuento la tasa de rendimiento requerida u objetivo del inversor.

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Es fundamental que los agentes y corredores inmobiliarios que trabajan con clientes inversores entiendan los métodos de valoración de propiedades por ingresos si quieren hacer su trabajo correctamente. Un método de valoración comúnmente utilizado combina los ingresos y la tasa de capitalización para determinar el valor actual de una propiedad que se está considerando comprar.
Además del valor de mercado de una propiedad, una de las primeras cosas que querrá hacer como inversor inmobiliario que está considerando la compra es determinar sus ingresos y costes de explotación. Esta información le dirá si la propiedad cumple con sus objetivos y expectativas de flujo de caja y rentabilidad.
La tasa de capitalización representa la rentabilidad prevista al cabo de un año, como si hubiera comprado con dinero en efectivo. Entender la tasa de capitalización es de vital importancia para el crecimiento futuro de su negocio, especialmente si está empezando.
En primer lugar, determine los ingresos netos de explotación (NOI) de su propiedad. El NOI de una propiedad en alquiler es su renta menos sus gastos.  Determine los ingresos netos por alquiler después de lo que cuesta mantener el edificio si se trata de un complejo de apartamentos.

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